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福山区法院分析商品房预售合同纠纷案件增多的原因并提出对策建议
福山区法院分析商品房预售合同纠纷案件增多的原因并提出对策建议

来源:   发布时间: 2017年02月14日

  近年来,随着房地产市场的发展,业主维权意识不断增强,商品房预售合同纠纷引发的纠纷逐渐呈上升趋势,福山区法院针对这一趋势,进一步完善商品房预售合同纠纷案件审理机制,依法妥善化解纠纷,维护群众合法权益。

  一、案件主要呈现以下特点

  一是案件数量呈上升趋势。近三年,该院审理的商品房预售合同纠纷案件数逐渐增多,2014年受理此类案件34件,2015年受理此类案件66件,今年1-11月底共受理此类案件69件,较去年同期增长13.4%。二是群体性诉讼居高不下。由于商品房预售合同纠纷牵涉购房者主体广泛,且争议的标的基本类似或一致,众多购房者维护自身合法权益同时起诉至法院,在案件审理过程中发现,单个购房者起诉开发商的案件占此类案件的72%,而不同购房者以同一事实和理由同时起诉同一开发商的群体性诉讼占此类案件的28%。三是矛盾尖锐不易化解。购房者易受高额违约金的驱使,不会轻易放弃利益让步和解,以期法院支持其诉求得到高额经济补偿。另一方面,开发商考虑到一旦向购房者妥协,就会有更多的购房者起诉要求其支付相同的违约金。由于涉及众多利益群体,法院难以平衡协调,以调解方式结案十分困难,今年以来,以调解方式结案的仅为12件,占全部预售房纠纷的36%。

  二、商品房预售合同纠纷激增的重要原因

  一是房地产开发商夸大或虚假宣传。部分开发商为达成促销目的,采取各种手段开展夸大或虚假宣传,对楼盘进行不当炒作,宣传和保证内容难以兑现,终因交付商品房与约定不符、存在缺陷,包括擅自改变规划设计、缩减房屋面积、建设偷工减料以及拒不履行保修义务等,引发矛盾纠纷。二是开发商不按约定履行交房义务。由于房地产开发工期较长,交易标的存在较多不确定因素,预售商品房比现房购销的风险更大,房地产开发项目不一定能按期竣工或者如期交房,导致大量商品房预售合同不能履行,在审理此类案件过程中,因迟延交房而引起的纠纷占案件总数的90%以上。三是行业市场准入门槛不高。房地产开发对开发商的资金、资质等方面有较高的要求。但由于当前房地产行业立法还不健全,主管部门监管力度有限,导致一些不具备相应资金、资质条件的企业以挂靠、承包等方式进入房地产开发市场,引发大量纠纷,严重扰乱了商品房预售市场的秩序。

  三、针对上述问题,该院提出如下建议

  一是强化繁简分流,提高审判效率。推行商品房预售合同纠纷案件繁简分流机制,复杂案件精审、细研、慎判,简单纠纷及时、简审、快判。针对事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件,尽可能适用简易程序审理,提升工作效率,防止因诉讼时间过长而导致矛盾激化,1-11月份,该院共适用简易程序此类案件67件,简易程序适用率达97.2%。二是加强诉调对接,促进案结事了。依托诉调对接中心和法官工作室全面开展诉前辅导,向当事人详解相关法律知识,疏导对立情绪,积极通过沟通协商解决问题。强化信息沟通和案件协调,准确掌握纠纷动态。对无法调解的案件,及时判决并加强判后答疑,从争议焦点入手认真分析纠纷根源,因案施策,对症下药。三是严格监督管理,整顿市场环境。政府主管部门加强对房地产开发的项目管理,严格执行房地产开发审批程序和房屋质量验收标准,依法查处违法、违规开发建设行为,进一步规范商品房预售市场,预防和减少纠纷的发生。完善立法规范商品房预售行为,明确虚假广告的认定依据和标准以及违法所应担负的法律责任,并辅以严厉地惩处措施。四是开展宣传教育,倡导理性维权。在房屋权属登记中心等机构或场所加强法制宣传,提供法律咨询,通过宣传典型案例“以案说法”、发布维权指南等形式,提示群众购房风险,告知其在签订预订定单时应仔细阅读并理解合同条款,慎重考虑房屋的实际情况,认真衡量开发商的履约能力,面对开发商提出的种种诱惑要详加分析,明确合同各方权利义务和责任,规范交易、依法维权。

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