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2022年04月13日

　　租赁关系能够排除执行法院对涉案房屋的强制执行?买的商品房没过户被法院查封了怎么办?“花式霸占”法院已拍卖房产,权利人应该怎么办?执行难的原因有哪些?相关人员对抗法院执行的招数有哪些?遇到类似问题,市民可以采取哪些措施维护自己的权益?4月12日上午,青岛市中级人民法院执行二庭的法官和山东华赛律师事务所的律师在线接听市民来电,给市民支招。

　　12日上午不到9时,半岛问法热线80889800就响了起来,咨询执行难题的市民们接连来电。接起电话,青岛市中级人民法院执行二庭董则明副庭长和法官助理吴天文一一耐心进行了解答。

　　据董则明介绍,为了破解执行难的问题,法院通过发布《悬赏公告》,征集执行线索,取得了一些成效。“申请执行人某某公司与某被执行人民间借贷纠纷一案中,为寻找被执行人财产,申请执行人申请法院依法向社会发布《悬赏公告》,并承诺给予举报人执行回款10%的悬赏金。”董法官介绍,《悬赏公告》发布后,有举报人向法院提供被执行人财产线索,执行法官立即前往外地相关部门进行核实,依法执行到位后,法院按照10%的比例从执行到位的案款中直接发放给举报人悬赏金4万多元。

　　“受制于客观条件,法院无法对被执行人在全国各地的房产、土地、车辆、存款等财产信息全面掌握,青岛中院发挥执行悬赏制度功能,通过网络发动广大公众力量,极大拓宽了查询被执行人财产的渠道。同时,发布悬赏公告,倒逼被执行人主动履行债务。社会公众若掌握被执行人的财产线索,请依据《悬赏公告》提供的联系方式,向法院做身份及财产线索的登记,法院将对举报人的个人信息进行严格保密。”法官说。

　　市民刘先生来电反映:“多年前,我与一地产公司签订了《商品房买卖合同》,并支付了全部购房款,但一直未办理过户手续。一段时间后,当地法院因房地产公司的一个借贷纠纷对该房屋进行了预查封,到期后进行了续查封。”刘先生咨询,“我对该房屋的物权是否能够排除法院的执行?”

　　对此,山东华赛律师事务所鲁桂霞律师表示,刘先生不存在过错,因此其享有对该涉案房屋的物权能够排除法院的执行。

　　问法现场

　　问题1 申请强制执行被终结执行是否可以恢复执行

　　李先生来电咨询,十几年前,他借款100万元给朋友。到期后朋友不能按约定还款。李先生向法院提起诉讼,法院经审理判决对方向李先生偿还借款100万元和利息。判决生效后,李先生向法院申请强制执行。在执行过程中,法院冻结并执行对方名下存款43万元,未发现其他财产。执行过程中对方多次与李先生协商还款事宜,李先生考虑到双方的朋友关系,便与其签订了和解协议。其后,李先生向法院执行局办案法官提交申请书,申请终结执行。法院根据李先生申请,裁定终结执行。但此后对方再次“毁约”,李先生询问是否可以恢复执行。

　　嘉宾说法:《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第六条规定:“下列案件,人民法院应当按照恢复执行案件予以立案:……(五)依照民事诉讼法第二百五十七条的规定而终结执行的案件,申请执行的条件具备时,申请执行人申请恢复执行的。”《中华人民共和国民事诉讼法》规定:“人民法院采取本法第二百四十二条、第二百四十三条、第二百四十四条规定的执行措施后,被执行人仍不能偿还债务的,应当继续履行义务。债权人发现被执行人有其他财产的,可以随时请求人民法院执行。”从上述法律规定看,若被执行人未完全履行执行依据所认定的法律义务,债权人未自愿放弃债权,那么被执行人只要有可供执行的财产,债权人就有权请求人民法院继续执行。

　　问题2 通过申请法院执行能否办出房产证

　　市民李先生咨询,自己名下有一处房产,是20年前通过房屋置换所得,至今一直没有办下房产证。李先生曾起诉过开发商,法院也判决了,李先生胜诉,可房产证一直没有办下来,李先生想知道,通过申请法院执行,能否将房产证办下来。

　　嘉宾说法:李先生手中有判决的话,可以向法院申请执行。法院会审核李先生提交的各种材料,如果材料证明李先生的房产符合办证条件,法院会向房产交易中心发一份协助执行通知书,李先生就可以拿着材料去房产交易中心办理房产证。如果提交的材料不符合办证条件,那么需要李先生继续搜集符合执行的材料,在申请执行时提供给法官。

　　问题3 申请了执行没有结果法院终结执行咋办

　　市民陈先生反映,赵某因欠陈先生钱,陈先生向赵某提起诉讼,法院判决陈先生胜诉。陈先生申请法院执行,法院将赵某名下一处房产查封,可过了很久都没有进展。陈先生询问后得知,法院已经终结本次执行了。陈先生认为法院执行没有结束,房子还没有拍卖,自己也没有得到赔款,法院怎么就终结执行了,询问律师自己该怎么办。

　　嘉宾说法:陈先生向法院申请执行,法院也查封了赵某的房产,没有进行下一步操作的原因有很多,可能该房产不满足拍卖条件,或是拍卖没有结果等,法院才终结本次执行。陈先生可以继续寻找赵某的财产线索,如果找到赵某有新的财产线索,可以向法院申请恢复执行,并将新掌握的线索提供给法官,让法院再次执行。申请恢复执行是没有时间限制的,只要有新的线索都可以申请。

　　问题4 房产公司没有钱还我为何给别人办理房产证

　　市民于先生在某房产公司购买了一处商铺,签订了购房合同,并交了20万元订金。可事后于先生得知该房产公司并没有该处房产的房屋销售许可证,因此向法院起诉要求解除合同,退还订金。法院判决房产公司将当初的订金20万元退还给于先生,判决生效后,房产公司并没有履行,于是于先生向法院申请强制执行,法院执行时发现该房产公司账上没有钱,无法偿还于先生欠款,法院在对房产公司法定代表人作出限制消费令后,终结了本次执行。于先生了解到,该房产公司后来还在为其他房主办理房产证,于先生认为房产公司没有钱还给自己,就不应该再给别人办理房产证。

　　嘉宾说法:于先生申请法院执行后,法官会对被执行人进行财产调查,看被执行人是否满足执行条件。如果根据现有的材料调查后发现,被执行人确实不具备执行能力,法院会对被执行下达限高令,并终结本次执行。至于房产公司帮助其他业主办理房产证,与房产公司偿还于先生欠款是不同的事情,于先生应该积极寻找被执行人有新的可供执行的财产线索,一经发现,可随时向法院申请恢复执行。

　　问题5 能不能通过法院执行将儿子赶出自己的房子

　　市民张先生向律师询问,儿子一直住在自己的一处房产内,平时对张先生也少有关心。张先生多次让儿子搬出去,可儿子就是不搬,张先生问律师能不能通过法院执行,让儿子搬出自己的房子。

　　嘉宾说法:强制执行指法院按照法定程序,运用强制力量,根据执行文书的规定,强制民事义务人完成其所承担的义务,以保证权利人的权利得以实现。强制执行的执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。它们一经确定,义务人即应自动履行。如果拒不履行,权利人可以申请法院强制执行。

　　因此,张先生申请法院强制执行的前提是先到法院起诉,拿到了法院生效的判决书或者调解书,如果张先生的儿子还是不搬走,张先生可以去法院申请强制执行。据张先生介绍,他并没有对儿子提出诉讼,也没有生效判决,张先生可能对执行这个程序存在认识误区,建议张先生先去法院提起诉讼,维护自己的合法权益。

　　问题6 离婚房子给女方但未过户男方欠债该房屋可否执行

　　林女士咨询,自己和前夫离婚,在离婚协议中约定,房屋的所有权归女方所有。但两人为减少按揭贷款转贷手续费和缓缴交易契税,暂未办理不动产变更过户手续。林女士离婚后一直居住于该房屋中。因男方与吕先生发生股权转让纠纷并诉至法院,吕先生依据生效的法律文书向法院申请执行,法院查封了登记于该案被执行人男方名下的该房屋。林女士询问,这套房子是否应当属于自己。

　　嘉宾说法:依据《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条的规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

　　不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果,一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下,离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。

　　——本文载于2022年4月13日《半岛都市报》6-7版